「所有している店舗をいくらで募集すればいいのか分からない」

「以前と同じ賃料で募集していいのだろうか」

「不動産会社から査定をもらったけれど、本当にこの金額が適正なのか」

店舗やテナントを所有するオーナー様にとって、募集賃料の設定は非常に重要です。

高すぎれば、なかなか借主が見つからず空室期間が長くなる可能性があります。

一方で、必要以上に安く募集してしまえば、本来得られたはずの賃料収入を長期間にわたって失うことにもなります。

では、店舗や事務所の「適正賃料」はどのように考えればよいのでしょうか。

株式会社Laugh Lifeは、川越市を中心に店舗・事務所などの事業用物件を専門に取り扱っています。

今回は、実際に当社が川越で店舗・テナントの賃料査定をするときに何を見ているのか、実際の成約事例も交えながら解説します。

川越の店舗・テナント賃料に「一律の坪単価」がない理由

事業用物件の賃料を考えるとき、よく使われる指標の一つが「坪単価」です。

もちろん当社でも坪単価は確認します。

しかし、「川越の店舗だから坪○万円」といった一律の坪単価だけで査定することはありません。

同じ川越でもエリアによって店舗需要は違う

同じ川越市内でも、

・川越駅、本川越駅周辺
・クレアモール
・一番街などの観光エリア
・ロードサイド
・住宅街

では店舗需要が異なります。

さらに同じエリアでも、

・1階か2階以上か
・人通り
・視認性
・間口
・エレベーターの有無
・駐車場の有無
・物件の広さ
・どのような業種に向いているか

などによって物件の価値は変わります。

広さによっても坪単価は変わる

物件の広さも重要です。

一般的には、面積の小さい店舗ほど坪単価を高く設定しやすく、面積が大きくなるほど坪単価は低くなる傾向があります。

例えば、10坪の店舗と50坪の店舗を、単純に同じ坪単価で計算することはできません。

そのため坪単価は重要な判断材料ではありますが、坪単価だけにとらわれないことが大切です。

Laugh Lifeでは店舗・テナントの賃料をどう査定しているのか

当社が賃料査定のご依頼をいただいた場合、まずレインズ（不動産会社向け流通サイト）などを利用して、現在募集されている近隣の事業用物件や過去の事例を確認します。

さらに、当社がこれまで川越で登録・取り扱ってきた物件データから、立地・広さ・階数・用途などが近い物件を探し、募集条件や坪単価などを比較します。

周辺相場だけでなく「借主のリアルな需要」も見る

当社が特に重視しているのが、実際の借主の需要です。

日常的に川越で店舗や事務所を探しているお客様からお問い合わせをいただいているため、

例えば、

「10～15坪程度で飲食店を開業したい」

「賃料は20～25万円程度までで探している」

「駐車場のある店舗を探している」

「1階の路面店舗を探している」

といった、実際の借主様から寄せられる具体的な希望条件が蓄積されています。

そのため、

「周辺ではいくらで募集されているか」

だけではなく、

「今、この物件を借りる可能性がある人は、どのくらいの賃料なら検討するのか」

という借主側の目線も含めて査定します。

これは、店舗・テナントの賃料査定では非常に重要だと考えています。

【実際の成約事例】坪単価だけでは判断できなかった2つの店舗

ここからは、当社が実際に川越で経験した事例をご紹介します。

事例① 希少性を評価して月額55万円で成約したロードサイド物件

・ロードサイド
・1階部分に4～5台分の駐車スペース
・2階が店舗・事務所
・3階が住居

という物件を取り扱ったことがあります。

当初、当社では周辺相場などから30～40万円程度ではないかと考えていました。

しかし、オーナー様のご希望もあり55万円で募集したところ、そのまま成約しました。

周辺の坪単価だけを基準に考えると、高く見える賃料だったかもしれません。

しかし実際には、

「ロードサイド」
「複数台の駐車場」
「店舗・事務所」
「住居」

という条件を同時に満たす物件が少なく、その希少性に需要がありました。

この経験から私自身も、

「この物件の代わりになる物件があるのか」

という視点が、事業用物件では非常に重要だと改めて感じました。

坪単価や類似物件はもちろん重要です。

しかし、それだけで賃料を決めてしまうと、その物件が本来持っている価値を見落としてしまう場合があります。

事例② 約18万円から約25万円へ見直した川越観光エリアの店舗

もう一つが、川越の観光エリア周辺にある約15坪の1階店舗です。

以前の賃料は約18万円でした。

次の募集にあたり、現在の立地や出店需要などを改めて確認し、約25万円で募集したところ、比較的早期に成約しました。

月額で約7万円、以前の賃料と比較すると4割近い差です。

それでも、その立地や現在の需要、物件の希少性から考えると、当社としては決して極端に高い賃料ではないと判断していました。

オーナー様がそれ以上の賃料を希望されていなかったため、約25万円で募集しました。

この事例でお伝えしたいのは、

「観光地だから賃料を上げましょう」

ということではありません。

重要なのは、

「前の借主が18万円だったから、次も18万円」

と、以前の賃料をそのまま現在の適正賃料だと考えないことです。

前回の契約から時間が経っていれば、周辺環境や出店需要、競合物件などが変化している可能性があります。

特に店舗の供給が限られるエリアでは、昔の賃料をそのまま引き継ぐことで、本来の物件価値より低い条件で貸し続けてしまうこともあります。

募集を始める前に、一度現在の市場で賃料を見直してみることをおすすめします。

適正賃料だけが正解ではない。「チャレンジ賃料」という考え方

事業用物件は、実際に募集してみなければ分からない部分もあります。

そのため、オーナー様が成約を急いでおらず、物件にも一定の競争力がある場合には、当社が適正と考える賃料より少し高めの「チャレンジ賃料」から募集することがあります。

物件によって大きく異なりますが、一つの目安として、査定賃料より10％程度高いところから市場の反応を見るケースもあります。

重要なのは、「高く募集して、そのままにしないこと」です。

当社では、募集をお任せいただいているオーナー様へ、原則として月に一度、問い合わせ状況などをご報告しています。

1～2ヶ月募集しても借主や不動産会社からほとんど反響がない場合には、現在の条件が市場と合っていない可能性があります。

その場合には、

・賃料を見直す
・敷金や保証金などの条件を見直す
・募集可能な業種を広げる
・物件によっては区画分割を検討する
・内装や設備について検討する

など、市場の反応を見ながら次の方法をオーナー様と考えていきます。

最初に設定した賃料にこだわり続けるのではなく、

「問い合わせが来るのか」
「内見につながっているのか」
「どのような理由で見送られているのか」

といった市場からの反応も、一つの判断材料にすることが大切です。

なお、賃料以外にもテナントが決まりにくくなる原因はいくつかあります。

→「川越でテナントが決まらない5つの理由」はこちら

オーナー様の希望賃料が査定額より高かったら？

オーナー様から、「この金額で募集したい」というご希望をいただくこともあります。

その場合、当社の査定額と差があったとしても、まずは当社が考える賃料とその根拠をご説明します。

近隣の類似物件や坪単価、現在の競合物件、借主ニーズなどを確認し、

「当社では現在、このくらいの水準が一つの目安になると考えています」とお伝えします。

そのうえでオーナー様が希望されるのであれば、ご希望の金額から募集をスタートすることもあります。

そして市場の反応を見ながら募集状況をご報告し、必要に応じて条件変更を一緒に検討します。

不動産会社が一方的に賃料を決めるのではなく、判断材料を提示したうえで、オーナー様と募集方法を決めていくことが大切だと考えています。

賃料だけでなく「借りるために必要な総額」を考える

テナント募集では、月々の賃料だけを考えれば良いわけではありません。

敷金・保証金、礼金、フリーレントの有無、引渡し状態なども、借主が物件を選ぶうえで重要な条件です。

例えば、新規開業する個人事業主が主なターゲットになる物件では、借主は物件を借りる費用以外にも、

・内装工事
・厨房や空調などの設備
・什器・備品
・広告宣伝
・開業後の運転資金

などを準備しなければなりません。

そのため、賃料が適正でも初期費用が大きすぎれば、検討できる借主が減ってしまうことがあります。

もちろん、敷金・保証金にはオーナー様のリスクに備える役割もあるため、単純に少なくすれば良いというものでもありません。

物件の用途や借主の属性、契約内容、保証会社の利用なども含めて、総合的に条件を考える必要があります。

また、物件によっては募集時に定期借家契約を検討する場合もあります。

つまり、賃料査定とは単純に「月額○万円」と決めるだけではありません。

「この物件をどのような借主に借りてもらいたいのか」

を考え、募集条件全体を設計することが大切です。

※川越の好立地店舗と定期借家契約については、別の記事で詳しく取り上げる予定です。

高く貸せれば、それが一番良いのか？

ここは、当社が賃料査定をするときに大切にしている考え方です。

オーナー様の立場だけを考えれば、できるだけ高い賃料で貸した方が良いように見えます。

しかし、無理な賃料で出店しても、その賃料が借主の事業を圧迫し、商売を続けられなければ退去につながる可能性があります。

再び空室になれば、募集期間が発生し、物件によっては原状回復や次のテナント募集など、オーナー様にも新たな負担が発生します。

反対に、必要以上に安い賃料で長期間貸し続けることも、オーナー様にとって機会損失となります。

だから私たちは、

「一番高い賃料」

でも、

「一番早く決まりそうな安い賃料」

でもなく、

「貸主と借主の双方が無理なく、長く良い関係を続けられる賃料」

を考えることが大切だと思っています。

理想は、借主がその場所で無理なく商売を続け、物件を大切に使い、長く入居していただくことです。

それが結果として、オーナー様の安定した賃貸経営にもつながります。

適正な店舗賃料を考えることは、川越の街の価値にもつながる

店舗仲介をしている中で、もう一つ大切だと感じていることがあります。

それは、

「その場所にどんなお店が生まれるか」

ということです。

以前、スナックとして使用されていた店舗に、おしゃれな珈琲店が入居したことがありました。

一つのお店が変わっただけですが、その後、その通り自体の雰囲気まで変わったように感じたことがあります。

店舗は、単に家賃を生む「箱」ではありません。

魅力的なお店が増えれば、その通りを歩いてみたいと思う人が増えるかもしれません。

街に人が集まれば、そこで営業する店舗にとってもプラスになります。

借主の事業が長く続けば、オーナー様は安定して賃料を得ることができます。

そして、魅力的な店舗が増えて川越という街そのものの価値が高まり、さらに出店したい事業者が増えていけば、長期的には店舗需要や不動産価値にも良い影響を与える可能性があります。

借主が繁盛する。

貸主が安定した収益を得る。

川越に魅力的なお店が増える。

そして、さらに人が川越に集まる。

私たちは、そんな循環をつくることができる店舗仲介が理想だと考えています。

一つの店舗が、その物件だけでなく街の魅力まで変える可能性がある。

約20年、不動産の仕事に携わる中で、そこに店舗仲介という仕事の面白さを感じています。

川越の店舗・テナントの賃料査定をご希望のオーナー様へ

株式会社Laugh Lifeでは、川越市を中心に店舗・事務所などの事業用物件を取り扱っています。

もし、

・昔から同じ賃料で貸しており、現在の相場に合っているか分からない
・退去予定があり、次はいくらで募集できるのか知りたい
・現在空室で、募集賃料が適正なのか確認したい
・できるだけ高く貸したいが、長期空室にはしたくない
・所有している物件の店舗としての価値を知りたい

といったお悩みがあれば、一度ご相談ください。

当社では、周辺の募集物件や過去の事例だけでなく、立地、広さ、階数、視認性、駐車場、物件の希少性、そして実際に川越で物件を探している借主のニーズなどから総合的に賃料を考えます。

貸主・借主の双方にとって無理がなく、その物件が持っている価値をできるだけ活かせる募集条件を一緒に考えます。

川越の店舗・テナントの賃料査定、空室募集についてお気軽にお問い合わせください。

お問い合わせから成約までの流れはコチラをご覧ください。