「川越でテナントを募集しているけれど、なかなか決まらない」

「長期間募集しているが、問い合わせがほとんどない」

「不動産会社から賃料を下げた方がいいと言われたけれど、本当に下げるべきなのか」

店舗や事務所を所有しているオーナー様から、このようなご相談をいただくことがあります。

株式会社Laugh Lifeは、川越の店舗・事務所など事業用物件を専門に取り扱っている不動産会社です。

日々、物件を貸したいオーナー様だけでなく、川越で店舗や事務所を探している多くのお客様からお問い合わせをいただいています。

そのため、私たちがテナントの募集条件を考える際に大切にしているのは、単純な近隣相場だけではありません。

「今、川越で物件を探している人が、実際にどんな物件を求めているのか」

という借主側のニーズも重視しています。

今回は、実際に川越で事業用物件の仲介をしている中で感じる「テナントがなかなか決まらない5つの理由」と、賃料を下げる前に検討したい空室対策について解説します。

1．賃料が現在の需要に合っていない

テナントが決まらない理由として、まず考えられるのが賃料です。

ただし、私たちは「近隣相場より高い＝すぐ値下げした方がいい」とは考えていません。

事業用物件は住居以上に、立地、階数、広さ、人通り、設備、業種、駐車場の有無などによって物件ごとの差が大きいためです。

弊社では賃料を考える際、

・坪単価
・現在募集中の競合物件
・階数
・人通り
・立地
・実際に川越で物件を探しているお客様の希望条件

などを総合的に見ています。

特に重要なのが、最後の「実際の借主ニーズ」です。

当社では、川越で事業用物件を探しているお客様の希望条件を蓄積しています。

例えば、川越で新規開業を考えている個人の飲食店の場合、当社へのご相談では賃料20万円以内、10〜15坪程度を希望される方が多く、広くても20坪程度までというケースが目立ちます。

そのため、仮に周辺相場から大きく外れていなくても、実際の借主が求めている条件から離れていれば、募集が長期化することがあります。

2．広さ・賃料・内装の組み合わせが借主ニーズと合っていない

一見すると悪くない物件でも、条件の組み合わせによって借り手が少なくなってしまうことがあります。

その一例が、

「30〜40坪程度の広さがあり、スケルトン状態で、立地は一等地ではない店舗」です。

先ほどお伝えしたように、個人で新規開業する飲食店の場合、10〜15坪程度、賃料20万円以内で探している方が多くいらっしゃいます。

30〜40坪になると賃料だけでなく、内装工事にも大きな費用がかかります。

一方、資金力のある大手チェーンの場合、25〜50坪程度の広い物件やスケルトンでも検討できますが、駅前、クレアモール1階、観光地のメイン通り、ロードサイドなど、より条件の良い立地を求める傾向があります。

つまり、

個人事業主には大きすぎる。
大手企業には立地条件が足りない。

という状態になると、借り手の対象が非常に狭くなってしまいます。

テナント募集では、単純に周辺の賃料と比較するだけでなく、「この物件なら、誰が借りるのか」を考えることが非常に重要です。

3．物件の立地と仕様が合っていない

例えば、事務所需要がある立地なのに室内がスケルトン、というケースです。

川越で小規模な事務所を探している個人・小規模事業者の場合、当社へのお問い合わせでは10万円前後、高くても15万円程度を希望されるケースが多くあります。

そして事務所の場合は店舗と違い、

・エアコン
・床
・壁
・照明

などが整い、すぐに事務所として使用できる状態を希望される方が多いです。

そのため、事務所需要のある場所でスケルトン募集をすると、借主が内装費を負担しなければならず、候補から外れてしまうことがあります。

オーナー様が追加投資できるのであれば、事務所仕様にして募集するのも一つの方法です。

一方、追加投資が難しい場合には、例えば3〜6ヶ月程度のフリーレントを設定し、その期間の賃料負担を軽減することで、借主側の内装費負担を補う方法も考えられます。

4．ロードサイドなのに駐車場がない

川越には車での来店を前提としたロードサイド店舗も多くあります。

そのため、交通量の多い道路沿いであっても、駐車場がないことが大きな弱点になる場合があります。

実際に当社でも、交通量の非常に多い国道254号沿いの物件を募集したことがありますが、駐車場がなく、最終的に成約まで至らなかった経験があります。

このような場合、単純に賃料を下げる前に、近隣の店舗や土地所有者と交渉して駐車場を確保できないか検討する方法があります。

物件によっては、広い区画を分割して1区画あたりの賃料を抑える方法もあります。

ただし、分割には水回りの位置や工事費などの問題もあるため、すべての物件で簡単にできるわけではありません。

5．「相場」だけを見て募集賃料を決めている

ここまで「決まらない理由」を説明してきましたが、逆に賃料を安く設定しすぎてオーナー様が損をしてしまうケースにも注意が必要です。

以前、当社で査定をさせていただいたロードサイド物件がありました。

1階部分が4〜5台分の駐車スペース、2階が店舗・事務所、3階が住居という非常に珍しい物件です。

近隣には類似物件がほとんどなく、当時の周辺物件などを参考に、当社では30〜40万円程度、高くても40万円程度ではないかと査定しました。

しかし、オーナー様の希望賃料は55万円。

正直なところ、当初は「少し高いのではないか」と感じていました。

ところが、実際には55万円で成約しました。

この経験は、私自身にとっても非常に勉強になりました。

事業用物件では、相場を見ることはもちろん重要です。

しかし、競合となる物件がほとんどない希少な条件であれば、近隣相場だけでは本当の価値を判断できないことがあります。

「相場より高いから決まらない」とは限りません。

その物件を必要としている借主にとって代わりがなければ、相場以上の賃料でも決まる可能性があります。

決まらない物件は、すぐに値下げすべき？

私たちは、基本的にはいきなり賃料を下げることをおすすめしていません。

まずは募集して、市場の反応を見ることが大切だと考えています。

事業用物件では、

「既存の店舗のすぐ近くに2店舗目を出したい」

「〇〇の近くで事務所を探している」

など、その場所でなければならない借主が現れることもあります。

そのため、オーナー様が特別に成約を急いでいないのであれば、まず1〜2ヶ月程度募集し、問い合わせ状況を見る方法があります。

一人でも「この物件、この場所がいい」という方が現れれば成約するのが事業用物件です。

一方、2ヶ月程度募集しても借主だけでなく不動産会社からも問い合わせがほとんどない場合には、募集条件を見直す一つのタイミングだと考えています。

賃料を下げる前にできる空室対策

募集条件を見直すときも、賃料を下げることだけが空室対策ではありません。

物件によっては、

・3〜6ヶ月程度のフリーレントを設定する
・募集可能な業種を広げる
・エアコンなどの設備を設置する
・事務所仕様に内装を整える
・広い区画を分割する
・近隣で駐車場を確保する

といった方法も考えられます。

賃料を下げること自体は簡単です。

しかし、一度下げた賃料は、その後のオーナー様の収益にも長く影響します。

だからこそ私たちは、できる限り値下げだけに頼らず、その物件に合った方法を考えることが大切だと考えています。

借主ニーズから逆算した新築店舗の事例

実際に、物件を建築する段階から借主ニーズを考えたことで、狙い通りの募集ができた事例もあります。

新築店舗の計画時、当初オーナー様は30〜40坪程度の1区画の店舗を検討されていました。

しかし、川越で実際に物件を探している個人事業主のニーズを考え、約15坪ずつの2区画として建築することになりました。

賃料も20万円台前半に設定。

結果として、想定していたような個人事業主の方に入居していただくことができました。

区画を小さくすることで借りられる方の母数が増えるだけでなく、1坪あたりの賃料を高く設定しやすくなるというオーナー様側のメリットもあります。

テナント募集は、建物が完成してから始まるものとは限りません。

新築や大規模改修を検討している段階から、

「この場所では、どのような借主が、どのくらいの広さ・賃料なら借りるのか」

を考えることが重要です。

大切なのは「オーナー様がどうしたいか」

テナント募集に絶対的な正解はありません。

「多少時間がかかっても、できるだけ高く貸したい」

というオーナー様もいれば、

「多少賃料を下げてもいいから、できるだけ早く決めたい」

というオーナー様もいます。

また、追加投資ができる方もいれば、できるだけ費用をかけずに募集したい方もいます。

弊社では、単純に「早く決めること」だけを目的にするのではなく、まずオーナー様のご希望を確認したうえで募集方法をご提案しています。

事業用物件では、前回と同じ賃料が今回も適正とは限りません。

現在の競合物件や借主のニーズ、そして物件そのものの希少性を見ながら、その時点での募集条件を考えることが大切です。

川越の店舗・事務所の募集でお困りのオーナー様へ

株式会社Laugh Lifeは、川越の事業用物件を専門に取り扱う不動産会社です。

川越で店舗・事務所を探しているお客様の希望条件を蓄積し、その情報も参考にしながら募集条件をご提案しています。

また、自社だけで物件情報を抱えるのではなく、REINSへの掲載や定期的な情報更新、現地での鍵対応など、他の不動産会社にも積極的に客付けしていただきやすい環境づくりを行っています。

「長期間募集しているけれど決まらない」

「今の募集賃料が適正なのか知りたい」

「退去予定なので次の募集条件を相談したい」

「これから店舗・事務所を建築するので、川越の借主ニーズを知りたい」

といった場合も、お気軽にご相談ください。

物件ごとの特徴と現在の川越の借主ニーズを見ながら、オーナー様のご希望に合った募集方法を一緒に考えます。

お問い合わせから契約までの流れはこちらをご覧ください。